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全球化背景下的中国房地产业:发展前景与本土对策
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本文摘要:全球化具体表现为贸易自由化、资本流动自由化、生产分工国际化,同时,经济全球化也是一种世界性的制度决定,WTO、IMF、World Bank作为世界经济体系的三大支柱,其游戏规则体系包含了全球化的基本制度框架。

全球化具体表现为贸易自由化、资本流动自由化、生产分工国际化,同时,经济全球化也是一种世界性的制度决定,WTO、IMF、World Bank作为世界经济体系的三大支柱,其游戏规则体系包含了全球化的基本制度框架。  全球化终将对各国经济产生普遍的于是以外部效应。诸如,经济全球化加快生产要素在全球范围内的权利流动与合理配置,增进全球统一大市场的构成,增进全球生产力很快提升和世界经济的新,为各国经济发展获取一个不利的外部环境;经济全球化激化全球市场的竞争,而这种竞争对“”和创意获取了最基本的性刺激,增进国家竞争力的提升;贸易自由化不利于各国不断扩大对外贸易,从而造就本国经济快速增长;资本流动自由化,不利于各国通过利用外资而引进技术,增进本国的技术升级,取得技术的外溢效应;生产分工国际化,使各国可以根据本国的资源禀赋和发展战略,主动参予国际分工,构建资源有序和产业升级。

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但是,全球化是一把双刃剑,不免带给一些胜外部效应。近年来,世界上产生较小的各种经济危机,都与经济全球化有关。

  作为全球化进程的后来者,在带入全球化的过程中,必需确认合乎本国实际的战略和对策,加快构成产业竞争力和国家竞争优势的制高点。在全球化框架下,中国面对两大主题:一是在今后若干年内减缓体制转型,很快适应环境和带入WTO的规则体系,创建起完备的市场经济体制;二是在经济全球化浪潮中大力前进中国经济带入世界经济主流,使中国在经济全球化过程中取得更大的外溢效应。而这两个方面的进展和有数的产业基础是中国的产业竞争力和发展前景的决定性力量。

,中国于是以处在南北成熟期的经济茁壮阶段和带入全球化的进程中,经常出现了化、城市化、信息化、市场化、全球化齐头并进的局面。这种格局对于中国的房地产业发展来说是十分不利的,终将取得极大的市场机会和发展空间。毕业论文 http://www.lw54.com     房地产业:新一轮快速增长周期早已进行  近20年来,中国经历了两次房地产业的快速增长周期,第三次房地产业的快速增长周期早已进行。

第一次就是指1981年开始至80年代末,中国大陆可行性构成房地产业和房地产市场。第二次就是指1992年开始,房地产业高速发展,到1997年跌落谷底,1998年经常出现恢复性快速增长,1999年稳定快速增长。

2000年,新一轮房地产业的快速增长周期启动,2001年房地产业迅猛发展,预期这一轮快速增长周期仍将持续5年以上。从整体上来看,20世纪90年代,中国房地产业很快转入成长期,并不具备了高成长性产业的特征。1994~2001年,房地产开发投资年平均快速增长18.7%,2001年低约25.3%,2002年1~6月更高约32.9%。

房地产开发投资占到国内生产总值的比重已倒数多年超过4~5%,2001年这一参数超过6.51%。1991~1999年房地产销售面积年平均快速增长21.70%,1991~2001年,房地产销售额年均快速增长34.55%。

  与前两次比起,新一轮房地产业快速增长周期的景气时期终将持续更加长时间,并具备一系列新的变化特征。这是因为:  (1)前两次房地产业快速增长周期,基本上是在住房实物分配制度条件下已完成的,房地产业的市场化程度很低,这种制度条件相当严重妨碍房地产业的发展;新一轮房地产业快速增长周期是在住房制度改革获得了突破性进展的基础上进行的,大大巩固了房地产业发展的制度障碍。

房地产业发展的制度条件可行性构成且日趋完善,“制度至关重要”,制度效率提升反对中国房地产业高速发展。毕业论文 http://www.lw54.com   (2)前两次房地产业快速增长周期,是以集团消费、集团投资为主角,房地产市场需求受到诱导;这一轮房地产业快速增长周期,个人沦为房地产消费和投资的主体,房地产正在茁壮为新的消费热点和投资热点,并不具备了新的经济增长点的特征和条件。  根据亚洲新兴工业化国家和地区消费品市场茁壮经验,排浪式消费第一浪和第二浪之间要经历7~10年的积蓄准备期,从消费结构变动周期的经验波长和近几年消费品市场的展现出来看,近期资讯产品、住宅和轿车正在沦为消费热点。相对而言,住宅的收益市场需求弹性更大,又可以通过按揭贷款把未来的收益提早用作消费和投资,因而现阶段比轿车更加慢构成了消费热点。

住宅价值量大,能保值、贬值,在消费方面的特点是住宅消费在总消费开支中所占到比例低,发达国家和地区超过20%~30%,而我国仅有10%左右,随着收入水平的进一步提高,人们将不会把更好的开支用作住宅消费,近期全局性的住宅排浪式消费正在分解。这种住宅消费浪潮持续时间比较较长,使房地产业快速增长的景气时期缩短。

  与此同时,私人投资市场需求能力的强化将对房地产业的长年发展产生强劲的反对。在美国,私人投资的50%用作房地产投资。在高速经济快速增长的条件下,中国私人储蓄存款大大减少,私人投资能力日益强化,房地产投资热点可行性构成。毕业论文 http://www.lw54.com   全球化过程中,中国作为新兴市场经济国家对外商、外资极具吸引力,外商、外资转入中国市场,尤其是服务贸易业的很快发展,将对国内房地产产生多样化的市场需求。

商务楼、酒店式公寓等高档用房、娱乐等生活设施设施、仓储设施及标准化厂房的市场需求都因此而快速增长。由于跨国公司雇员实施轮流外派制度,广泛使用住房出租消费方式,房地产出租市场前景更为辽阔。  房地产消费市场需求和投资市场需求的快速增长,必要性刺激其他涉及产业市场需求的快速增长。因此,在工业化时期把房地产业称作“火车头”工业。

而正处于工业化较慢前进时期的中国大陆,在这一轮房地产业快速增长周期内,房地产在茁壮为新的消费热点和投资热点的同时,房地产业快速增长的乘数效应和关联效应将对经济快速增长产生必要夹住。  (3)新一轮房地产业快速增长周期再次发生在中国于是以南北成熟期的经济茁壮阶段,城市化和再行城市化较慢发展,城市人口在总人口中的比重很快下降,人均住房面积不断扩大,必定承托房地产业的高速发展。多达,2001年城镇人口在总人口中的比重为37.7%,城镇人口为48064万人。

到2020年,城市人口在总人口中的比重将约60%,考虑到总人口变化的因素,城市人口将约9亿人左右,城市人口的大幅减少将产生适当的房地产市场需求。2000年,城市人均住房建筑面积为20.4平方米,预计2005年平均22平方米,2010年约25平方米。

随着人均居住面积不断扩大,住宅市场需求将成倍增长,因而房地产潜在市场需求空间相当大。因此,新一轮房地产业快速增长周期的景气时期延伸是由中国所处的南北成熟期的经济茁壮阶段要求的。毕业论文 http://www.lw54.com   (4)新一轮房地产业快速增长周期在WTO框架下沿袭,体制转型和经济全球化的进展将彻底转变房地产业的茁壮环境,大大提高这一轮房地产业快速增长周期的景气度和影响力。    全球化背景下房地产业的市场机会和发展空间  中国作为WTO的新成员,短期内不免受到一定的冲击,尤其是中国转型期的经济体制与WTO通行的游戏规则不存在较小差距,以及中国的经济国际化程度较低和产业结构的档次不低,将被迫其加快调整,因而要有一个适应环境和调和期。

但是,在中国本土面对不利挑战的同时,也将促成本国的产业升级尤其是新兴产业的茁壮。从这个意义上说道,全球化背景下中国的房地产业中长期内具备极佳的发展机会。  第一,在WTO背景下,中国大陆的经济快速增长效应和城市化的加快发展,将在中长期内建构出有房地产业持续高成长的宏观经济条件。  未来20~30年,在全球化的制度框架下,中国经济将呈现出持续、平稳、高速快速增长态势,年经济增长率平均7%~8%。

在这种宏观经济条件下,中国的城市化和再行城市化进程终将获得明显效益,因而将从市场需求和供给两个层面扩展房地产业的景气周期,使房地产业不具备维持高成长性产业的市场条件。  由此可见,城市居民将从城市基础设施建设和房地产业的高速成长中取得更加多实惠。城市高速框架的建设,如地铁等轨道交通的发展,使居民可以享用十分便捷的交通。进口轿车价格5年内上升1/3左右,国产轿车的价格战不致再次发生且降价幅度会高于1/3,这必定性刺激轿车消费,而轿车消费将大大增大人们心理上的空间距离。

这样,人们可以用高于市中心1/3~1/2的价格,靠近城市中心去享用大面积、高品质的独立国家住宅,如Townhouse、别墅等,排便新鲜空气,喜爱山水风光。毕业论文 http://www.lw54.com   第二,由于全球化条件下对产业升级的推展,促成房地产在沦为消费热点和投资热点的基础上,很快茁壮为支柱产业。  在经济全球化的过程中,世界产业升级的趋势和高新技术产业的发展,不致必要推展和影响中国的产业结构改变和产业升级。在此背景下,中国服务业的生产量和低收入份额将较慢下降,传统服务业获得改建,服务业和新兴服务业高速成长,而房地产业则在高速快速增长中沦为支柱产业。

有充裕的理由坚信,我们可以用30~40年时间,跨越式走完西方国家过去用50~70年才能走完的路程,转入大众高消费。  第三,在中国房地产市场大大对外开放的条件下,外商以必要投资方式转入大陆房地产市场,同时,与房地产业涉及的产品和技术进口大幅快速增长,将增进房地产业的技术变革和产品品质提升。

  与国际水平较为,我国房地产业的发展水平较低,尤其是房地产业的技术变革和产业现代化的水平过较低,必要妨碍了房地产业的发展。根据测算,发达国家技术变革对经济快速增长的贡献份额在60%以上,我国这一比重在35%左右,而房地产业的技术变革贡献份额仅有为25.4%,还不及农业的水平(相似40%)。

我国房地产业的技术水平领先,是由多种原因导致的,尤其是由于长年实行住宅实物分配制度和实施房地产业对外开放的容许政策,制约了房地产业技术水平的提升,妨碍了房地产业的发展。毕业论文 http://www.lw54.com   在全球化的框架下,由于大陆房地产市场不存在极大的市场机会和发展空间,大陆房地产市场对海外房地产发展商和海外资金具备很大的吸引力。发达国家和地区房地产业的工业化程度低,技术水平先进设备,生产效率高,因而外商必要投资大陆房地产业的快速增长,将促成中国房地产业取得较小的技术和科学知识的外溢效应。

随着进口关税的减少,海外房地产业的新技术、新材料、新的设备、新理念、新的运作方式和服务都将更慢转入中国大陆,大大提高房地产的集成度,延长与发达国家和地区的差距,以至在新城研发中构成一定的后发优势。在有效地减少和掌控房地产开发成本的条件下,大幅度提高产品品质,很大地强化房地产的有效地供给。

这种供给终将产生房地产的市场需求建构效应,性刺激房地产的消费市场需求和投资市场需求。同时,这也意味著购房者在购房成本恒定或购房成本上升的条件下,可以获得更高品质的房地产产品。

  第四,全球化的浪潮,促成中国减缓金融业、保险业的全球化进程,这将给中国大陆房地产金融保险业的发展流经强劲活力。  房地产业与银行业、证券业、保险业具备天然的联系,房地产是天生的信用借贷五品,房地产业与银行业、证券业、保险业的有效地融合,在增进这些产业发展的同时,将造就房地产金融保险业的发展。

在金融全球化的推展下,中国金融业的对外开放,海外金融机构的转入,促成先进设备金融技术的引入,前进金融产品创意,强化金融业的竞争力,很快提升金融业的服务质量。这将有效地扩展房地产金融保险业的市场空间,增进房地产证券化,并性刺激房地产市场的市场需求,促成更好的居民通过向银行按揭贷款构建住宅的超前消费和房地产投资。

而且,房地产证券化的发展,使居民可以享有更好的金融产品和投资工具,便于财经和投资人组,大大扩展房地产投资和房地产金融投资的渠道。毕业论文 http://www.lw54.com   第五,海外房地产发展商转入中国大陆房地产业,必定推展大陆房地产业的企业重组,提升房地产业的市场集中度,强化房地产业的竞争力。  发达国家和地区的房地产业更为成熟期,它们转入中国房地产市场,短期内虽然对中国大陆房地产企业产生较小冲击,但也将造成大陆房地产企业的并购、吞并浪潮,增进资产重组和企业扩展,提升房地产业的市场集中度,促成房地产市场由低水平独占竞争格局逐步改变为寡头垄断市场。这种房地产市场结构的变化,可以使某些房地产企业取得适当的发展机会,强化中国大陆房地产业的竞争力。

这种格局的构成,使中国国民仍然必须面临成百上千的房地产发展商去自由选择产品,鱼目混珠的现象逐步消失,交易成本大幅度降低。


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