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本文摘要:自2002年人民币贬值预期经常出现以来,我国房地产价格的持续上升就出了社会各界人士注目的焦点之一,并于2005年沦为了宏观调控的对象:央行在中止了实施多年的房贷优惠利率后,屡屡实施了国八点、国八条、七部委新政、调整住房出让营业税等针对房地产的调控政策。

自2002年人民币贬值预期经常出现以来,我国房地产价格的持续上升就出了社会各界人士注目的焦点之一,并于2005年沦为了宏观调控的对象:央行在中止了实施多年的房贷优惠利率后,屡屡实施了国八点、国八条、七部委新政、调整住房出让营业税等针对房地产的调控政策。但在调控获得阶段性成果后,北京、广州、深圳的房价再度强势声浪,有的城市涨幅高达25%。

于是又招致了九部委《意见》和“国15条”,宏观调控浪潮再度席卷整个房地产市场。我国房地产市场为什么不会这样 “发烧好比”?它将向何处去?房地产调控政策的南北又不会如何?这些问题出了国民心中挥不去的疑云。

种种迹象指出,我们于是以回头在与当年日本货币贬值互为类似于的经济运行轨道上,我们也将面对相近的国内国际问题,它们在处置这些问题上的经验教训毫无疑问不会沦为我国政府制订适当对策时的最重要参照。因此,对日本货币贬值时的房地产市场展开研究,有助我们正确认识货币贬值对房地产市场及宏观经济的影响,提升对房地产市场的发展趋势和政策倾向的判断力。

     日元贬值下日本房地产市场展现出      二战后,以美国派的西方国家发售了战后援助计划,日本经济很快完全恢复并兴旺一起,逐步形成了日元潜在的贬值压力。1971年12月日本调整汇率,从1美元兑360日元贬值为308日元(升幅16.88%),并以此作为标准汇率,上下浮动2.25%,这是日元持续贬值前最初一次较大幅的升至币值,从此开始了长约19年(1972—1990年)的贬值之旅:首先是20世纪70年代布雷顿森林体系解体后,日本从固定汇率制向有管理的浮动汇率制改变,日元从1973年2月到1985年9月逐步贬值为1美元兑240-250日元,升幅达约16%-19%。然后是1985年12月的“广场协议”后,日本政府和美国一起大规模介入日元汇市,日元币值美元汇率随之急遽上升。1985年底突破了200∶1,1987年初再行突破150∶1,到1988年初已迫近120∶1。

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在1985-1996的10年间,日元汇率由250∶1下降至87∶1,贬值近3倍,1995年,日元一度超过80∶1的水平,平均值每年下降5.2%。     可以说道,预示战后日本经济很快完全恢复和持续高速快速增长,尤其是重型、大型产业的高速发展,造成对工业用地的市场需求激增,日本房地产业稳步发展,因而日元贬值前,日本房地产市场的发展还是较为稳定的。

1971-1973年日元贬值后,日本房地产业和股市一样开始加剧,日本市街地价指数很快上升,1973年和1974年分别下跌25.1%和23%,特别是在是1985年广场协议后,股价倒数5年以每年30%的速度快速增长,地价倒数5年以每年15%的速度快速增长,股价涨幅小于地价涨幅,但这都远高于GDP年均5%的增幅。1987-1990年,住宅用地价格年均下跌14.41%,商业用地价格年均下跌15.6%,特别是在是1985—1990年6个大城市的土地价格指数,短短5年就上涨至原本的3倍。有资料表明,1986-***年房价提升了2倍,1985-1990年日本地价总市值下跌了126%,1990年日本地价总值最低是名义GDP的5.5倍。

  日本政府为了诱导短路的经济,开始实施削减政策,制止银行向投机者贷款。***年11月25日,日本银行将贴现率提升到4.25%。1990年8月再度提升到6%,同时削减对房地产企业的贷款,宣告了泡沫时代的落幕。

MBS平均值股价从***年12月至1990年1月的3.8万日元下跌为1990年2月至4月的2.9万日元。1991年,日本房地产价格和股市同时下跌。

多达,在房地产泡沫幻灭后,日本大城市中各类物业的价格平均值上升了50%,尤其在东京银座地区,商业性房地产还包括写字楼和商铺及其用地的平均价格仅有为1990年泡沫高峰时的25%,高于1983年的水平;而住房及其用地的平均价格是1990年的40%,相似1983年的水平。房产泡沫的幻灭让银行产生了巨额的坏账,金融业遭了沉重打击。

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日本经济从1991年后南北了长年的衰落。  日元贬值对房地产价格的下跌具备强劲的推展起到。

这一点展现出在地价上,已从上面第二部分中可以显现出,展现出在房价上,则可以从下面两图(图1、图2)的走势对比中可以显现出。图形对比表明,随着日元的大大贬值,东京房价大大上升,日元贬值越大,房价涨幅就越多,直到泡沫幻灭,两者的于是以涉及关系才勒令完结:日元贬值,房价暴跌。

  于是以由于日元贬值对房地产市场的推展起到,日元贬值被不少学者指出是造成日本房地产泡沫的“罪魁凶首”。当然,货币贬值并不必然造成房地产泡沫,如当时货币贬值的德国并没有产生房地产泡沫。


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